Un mercato immobiliare in difficoltaNon è la crisi degli Stati Uniti (-57% dal 2005 al 2008 nella produzione di nuove abitazioni), e non è la crisi della Spagna che dalle 850.000 abitazioni del 2007 scenderà a 250.000 nel 2010 (secondo l’ITEC di Barcellona).
Ma la crisi del residenziale, come nel Regno Unito, come in Francia (2008 "hannus horribilis" secondo il Bipe), è arrivata anche da noi.

Nel primo semestre del 2008 secondo i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio del Ministero delle Finanze, le compravendite di abitazioni sono diminuite del 14% rispetto al corrispondente semestre del 2007.

Non si può dire che si tratta di una frenata morbida.
Su base annua il mercato immobiliare perderebbe 116.000 compravendite sulle 828.000 del 2007.
Secondo il Cresme (Centro ricerche economiche sociali di mercato per l’edilizia ed il territorio) i dati del secondo semestre potrebbero essere ancora più preoccupanti e portare a una flessione delle compravendite del 17,3%: 143.000 compravendite in meno rispetto al 2007.
Secondo il Cresme i prezzi sono cominciati a scendere rapidamente nella seconda parte del 2008: dopo una crescita dello 0,5% nei primi sei mesi, nel secondo semestre dell’anno la flessione è stata dell’8,3%.

"Le ragioni della frenata del mercato immobiliare - ha commentato il direttore del Cresme Lorenzo Bellicini - sono note e condivise: naturale esaurimento del ciclo espansivo della domanda dopo 10 anni di crescita, eccessivo incremento dei prezzi nella fase finale del ciclo (2004-2007), rilevante incremento dei tassi di interesse dei mutui, restringimento della liquidità da parte del settore bancario.

Oggi la domanda si è ridotta e la capacità di accesso alle abitazioni ai prezzi raggiunti è molto meno facile del passato. Il mercato deve trovare un nuovo equilibrio, scontando gli eccessi. Soprattutto nelle grandi aree metropolitane e nelle aree dove i prezzi sono cresciuti con poca relazione con la qualità del prodotto e del contesto edilizio".

Ma il direttore del Cresme, in occasione della prima giornata del COSTRUCTION DAY di Verona, ha evidenziato anche la stretta relazione esistente tra scenario economico mondiale e mercato italiano delle costruzioni.

"La crisi eccezionale condiziona pesantemente il settore delle costruzioni: non solo perché alla base della crisi c’è lo scoppio della bolla speculativa immobiliare, o perché si incide sul basilare ruolo che il credito ha giocato e gioca nel processo edilizio, ma perché incide su una domanda già in flessione, riducendone ulteriormente la capacità di spesa e minandone il clima di fiducia. La naturale fase di discesa del ciclo edilizio espansivo che il settore delle costruzioni aveva intrapreso dopo la fase di altopiano, si aggrava per la crisi finanziaria e ora economica che mina le quantità e le qualità della domanda".

Le costruzioni rivestono un interesse strategico nell’attuale congiuntura e restano un settore ad elevata potenzialità di investimento.
Ciò caratterizza anche il nostro Paese dove le imprese dimostrano comunque dinamismo e quindi si aspetta da loro capacità competitiva.
L’attuale fase congiunturale appare allora quanto mai foriera di criticità ma anche ricca di potenzialità.

E' vero che le tante piccole e medie imprese di costruzioni italiane si trovano oggi in una situazione di svantaggio nel mercato immobiliare, anche perchè le dinamiche in atto indicano una continua e progressiva contrazione delle opportunità, ma si deve inevitabilmente avere un realismo fiducioso e quindi cogliere tutte le occasioni per affrontare e superare i prossimi due-tre anni di "impasse" edilizio.

Arch. Lorenzo Margiotta
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