Si avvicina il rischio di nuovi rincari sulla proprietà immobiliare, ma i tempi non saranno brevi. Venerdì scorso il Consiglio dei ministri ha approvato il decreto attuativo sulle commissioni censuarie.

Per attuare le indicazioni contenute nella delega fiscale (legge 23/2014) e arrivare a un'attribuzione delle rendite catastali più in linea con i valori di mercato ci vorranno presumibilmente tre anni buoni.
Resta sempre, comunque, l'obiettivo di correggere le attuali sperequazioni sul patrimonio edilizio.

Le intenzioni della delega erano quelle di ottenere una maggiore equità nel prelievo fiscale sugli immobili, cercando di fotografare maggiormente gli effettivi valori di mercato con le nuove modalità di determinazione delle rendite (es. calcoli più precisi in considerazione anche dei mq. e non dei vani).

Sono al via, quindi, le commissioni censuarie che ridisegneranno l'assetto immobiliare italiano: saranno loro a "validare" i nuovi algoritmi, cioè le funzioni statistiche destinate a calcolare ex novo le rendite catastali e soprattutto il "valore medio ordinario" di tutti gli immobili in Italia.
Sarà un'operazione abbastanza lunga perché dovranno sparire le vecchie tariffe d'estimo che oggi si traducono in categorie e classi.

Di rinnovare il Catasto se ne parla ormai da circa settant'anni, ma forse questa volta ci riusciranno: entro fine anno dovrà essere effettuata la definizione dei parametri sui quali costruire l'algoritmo per definire il valore dei quasi 60 milioni di immobili italiani.

Tutti sperano in un fisco più equo, e allora ben vengano i metri quadri al posto della vecchia individuazione in numero di vani, ben vengano i nuovi calcoli che prenderanno in considerazione anche la classe energetica, l'affaccio dell'appartamento, la vetustà o la presenza di eventuali vincoli.

L'Agenzia delle Entrate ha previsto un periodo di studio, rilevazione e rinnovamento totale entro i prossimi cinque anni. Basti pensare che dovranno essere presi in considerazione anche i valori di mercato degli immobili (al metro quadro) degli ultimi tre anni (probabilmente si useranno i dati dell'ex agenzia del Territorio) e confrontarli con l'ingente numero di stime dirette sul campo nonchè con le localizzazioni e gli "ambiti territoriali" ancora da definire.

Ci si augura che la tanto attesa riforma del catasto non generi altro caos.

Arch. Lorenzo Margiotta

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