Il Consiglio Regionale del Lazio ha approvato in via definitiva la Legge Regionale n. 7 del 18 luglio 2017, concernente “Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio”, che introduce a regime una nuova normativa regionale in materia, succedente al cosiddetto “Piano Casa”, scaduto il primo giugno scorso.

Finalità e ambito di applicazione della presente legge, che riguardano disposizioni finalizzate a:
a) promuovere, incentivare e realizzare, al fine di migliorare la qualità della vita dei cittadini, la rigenerazione urbana intesa in senso ampio e integrato comprendente, quindi, aspetti sociali, economici, urbanistici ed edilizi, anche per promuovere o rilanciare territori soggetti a situazioni di disagio o degrado sociali ed economici, favorendo forme di cohousing per la condivisione di spazi ed attività;

b) incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente, favorire il recupero delle periferie, accompagnare i fenomeni legati alla diffusione di piccole attività commerciali, anche dedicate alla vendita dei prodotti provenienti dalla filiera corta, promuovere e agevolare la riqualificazione delle aree urbane degradate e delle aree produttive, limitatamente a quanto previsto dall’articolo 4, con presenza di funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici o incompiuti nonché di complessi edilizi e di edifici in stato di degrado o di abbandono o dismessi o inutilizzati o in via di dismissione o da rilocalizzare;

c) qualificare la città esistente, limitare il consumo di suolo, aumentare le dotazioni territoriali mediante l’incremento di aree pubbliche o la realizzazione di nuove opere pubbliche ovvero il potenziamento di quelle esistenti, favorire la mobilità sostenibile, in particolare potenziando la mobilità su ferro;

d) aumentare la sicurezza dei manufatti esistenti mediante interventi di adeguamento sismico, di miglioramento sismico e di riparazione o intervento locale, tenuto conto delle norme tecniche per le costruzioni di cui al d.p.r. 380/2001 e successive modifiche e integrazioni;

e) favorire il miglioramento della qualità ambientale e architettonica dello spazio insediato, promuovendo le tecniche di bioedilizia più avanzate, assicurando più elevati livelli di efficienza energetica e lo sviluppo delle fonti rinnovabili nel rispetto della normativa vigente;

f) promuovere e tutelare l’attività agricola, il paesaggio e l’ambiente, contenere il consumo di suolo quale bene comune e risorsa non rinnovabile che esplica funzioni e produce servizi ecosistemici nonché favorire l’effettivo utilizzo agricolo attraverso il riuso o la riqualificazione, anche con la demolizione e la ricostruzione, di fabbricati esistenti utilizzando le tecniche ed i materiali tipici del paesaggio rurale; in tale contesto la Regione incentiva la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente nelle aree agricole, promuovendo misure volte a disincentivare l’abbandono delle coltivazioni, a sostenere il recupero produttivo, la rigenerazione delle aree agricole dismesse od obsolete, il ricambio generazionale in agricoltura e lo sviluppo dell’imprenditorialità agricola giovanile;

g) promuovere lo sviluppo del verde urbano, l’adozione di superfici permeabili e coperture a verde pensile, la realizzazione di interventi per la regimentazione ed il recupero delle acque piovane.

Sintesi della Legge regionale

L’art. 1 riguarda le finalità e l’ambito di applicazione delle nuove norme regionali. Gli interventi previsti dalla legge potranno essere realizzati “nelle porzioni di territorio urbanizzate, su edifici legittimamente realizzati” o sanati. Vengono individuate limitazioni, con prescrizioni specifiche che riguardano in particolare le aree sottoposte a vincolo di inedificabilità assoluta, le aree protette, le aree agricole.


L’articolo 2 riguarda i “programmi di rigenerazione urbana” che sono “costituiti da un insieme coordinato di interventi urbanistici, edilizi e socioeconomici” finalizzati, con il coinvolgimento propositivo di soggetti pubblici e privati, “a riqualificare il contesto urbano in situazione di criticità e di degrado ed a recuperare e riqualificare gli ambiti, i complessi edilizi e gli edifici dismessi o inutilizzati”. I “programmi di rigenerazione urbana”, possono essere proposti ai Comuni da privati e da associazioni consortili di recupero urbano. La premialità per il rinnovo del patrimonio edilizio esistente, per le opere pubbliche e per le cessioni di aree aggiuntive, arriva fino al 35 per cento della superficie lorda esistente (fino al 40 per cento nel caso in cui la superficie esistente sia ridotta almeno del 15 per cento a favore della superficie permeabile, con un ulteriore incremento del 5 per cento per gli interventi realizzati mediante la procedura del concorso di progettazione.).

Sono escluse le zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR.

Nei programmi andrà indicata anche la quota (non inferiore al 20 per cento) di alloggi di edilizia residenziale pubblica e sociale.


Con l’articolo 3 sono disciplinati gli “ambiti territoriali di riqualificazione e recupero edilizio” individuati dai Comuni, dove potranno essere realizzati interventi di ristrutturazione edilizia e urbanistica o di demolizione e ricostruzione. Previsti premi di cubatura con una volumetria o una superficie lorda aggiuntiva al massimo del 30 per cento. Sono previsti possibili mutamenti di destinazione d’uso e delocalizzazioni, con la definizione dei relativi criteri. Come nei programmi di rigenerazione, sono previste premialità aggiuntive del 5 per cento se si farà ricorso a concorsi di progettazione. Le disposizioni sugli “ambiti” di riqualificazione e recupero edilizio non si applicano agli insediamenti urbani storici, individuati come tali dal PTPR.


L’articolo 4 disciplina le “disposizioni per il cambio di destinazione d’uso degli edifici”, per l’attuazione - in ambiti individuati dai Comuni - di interventi di ristrutturazione edilizia o di demolizione e ricostruzione di singoli edifici aventi una superficie lorda complessiva fino ad un massimo di mq 10.000.

Per 12 mesi a decorrere dall’entrata in vigore della nuova legge regionale tali interventi sono possibili in forma diretta, “nelle more dell’approvazione della deliberazione di consiglio comunale”, rispettando le condizioni previste dalla norma.

Sono escluse le zone omogenee D di cui al d.m. 1444/1968, i consorzi industriali e i piani degli insediamenti produttivi. Nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR è necessaria l’autorizzazione della giunta comunale.


L’articolo 5 consente ai Comuni di prevedere nei propri strumenti urbanistici generali vigenti la possibilità di realizzare interventi di ampliamento degli edifici a destinazione residenziale (gli “interventi per l’efficienza energetica e il miglioramento sismico”). E’ possibile realizzare ampliamenti del 20 per cento della volumetria o della superficie utile esistente degli edifici a destinazione residenziale, per un incremento massimo di 70 metri quadrati. Tali interventi possono anche comportare aumento delle unità immobiliari e può essere autorizzata la costruzione di un corpo edilizio separato.

Sono escluse le zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR.

Nelle zone colpite dal terremoto gli ampliamenti potranno essere autorizzati anche in un altro lotto dello stesso comune, ma non in zona agricola. Altre disposizioni riguardanti le zone colpite dal sisma sono state previste per la riformulazione degli strumenti urbanistici dei comuni del cratere.

L’articolo 6 consente sempre la realizzazione di interventi diretti di ristrutturazione edilizia o di demolizione e ricostruzione, con incremento fino al 20 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente (ad eccezione degli edifici produttivi: fino al 10 per cento della superficie coperta) e, a determinate condizioni, con mutamento di destinazione d’uso. La norma prevede inoltre che la nuova disciplina a regime sia estesa anche alle aree agricole (art. 1 comma 2) e, a certe condizioni, alle strutture ricettive all’aria aperta. Gli interventi diretti non sono consentiti negli insediamenti urbani storici individuati come tali dal PTPR.

Anche gli interventi diretti di ristrutturazione edilizia o di demolizione e ricostruzione riguardanti i cinema e i centri culturali polifunzionali potranno godere di premialità fino al 20 per cento. All’interno di teatri, sale cinematografiche e centri culturali saranno consentiti cambi di destinazione d’uso fino al 30 per cento per aprire attività commerciali, artigianali e per servizi.

L’articolo 7 disciplina gli “interventi da attuarsi con il permesso di costruire convenzionato”, in particolare quando gli
interventi comprendano più edifici da realizzare sulla base di un progetto unitario.

L’articolo 8 disciplina, per gli interventi previsti dalla nuova legge, l’eventuale realizzazione delle opere di urbanizzazione e la cessione all’amministrazione di aree per gli standard urbanistici, con possibilità di monetizzazione.

Norme specifiche sono previste per quanto riguarda le distanze e l’altezza massima degli edifici, nonché per i parametri edilizi.


L’articolo 9 riguarda gli interventi di riordino funzionale dei manufatti ricadenti nelle aree del demanio marittimo e del demanio lacuale.

L’articolo 10 comprende una serie di norme modificative ed integrative di leggi regionali vigenti. In particolare vengono modificate diverse disposizioni della legge regionale 36/1987 in materia di attività urbanistico-edilizia e snellimento delle procedure. Vengono introdotte disposizioni, sempre in materia urbanistica ed edilizia, che riguardano i comuni colpiti dagli eventi sismici del 2016 al fine di facilitare “la realizzazione degli interventi di demolizione e ricostruzione e di ripristino di edifici crollati o demoliti”. Vengono poi previste ulteriori modifiche ed integrazioni alla legge regionale 38/1999 in materia di pianificazione del territorio agricolo.

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