Dopo l'approvazione del Decreto sulle nuove Commissioni Censuarie, che dovranno "validare" le funzioni statistiche propedeutiche al calcolo delle nuove rendite catastali, ma principalmente il nuovo "valore medio ordinario" degli immobili, caratterizzato in pratica dei nuovi algoritmi di controllo, Vengono subito a galla i primi problemi.

Venerdì scorso si è tenuto a Roma un incontro, fra l’Agenzia delle Entrate e il Coordinamento nazionale interassociativo Catasto (intesa tra 14 organizzazioni rappresentative delle diverse realtà associative interessate a tale tema), che è stato caratterizzato da un acceso confronto.

Compito del Coordinamento Catasto, infatti, sarà quello di effettuare un monitoraggio sui valori di compravendita e sui canoni di locazione delle unità immobiliari di tutte le categorie al fine di individuare, una volta avviato il confronto con l’Agenzia delle Entrate, modalità con le quali eliminare, od almeno ridurre, le iniquità che potranno crearsi nella determinazioni delle rendite catastali e dei valori commerciali degli immobili.

Nel corso dell’incontro, però, l’Agenzia del territorio ha confermato che gli anni che saranno presi a riferimento ai fini della determinazione di valori e rendite degli immobili saranno il 2012, il 2013 e il 2014 e che saranno considerate le aste giudiziarie ai fini della determinazione del valore degli immobili, così come del resto fa già l’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell’Agenzia.

Subito è emerso quanto da più parti in precedenza evidenziato.

Il compito principale delle commissioni censuarie dovrà essere quello di approvare il famoso algoritmo, la funzione statistica che stabilirà il nuovo "valore medio ordinario", grazie ai coefficienti che si sceglieranno, tenendo conto del valore di mercato degli immobili al metro quadro nell'ultimo triennio, per ogni "ambito territoriale" ancora da definire (quartieri, strade, comuni...).

Il risultato dovrebbe dare un dato di riferimento uniforme, e sulla media di tali dati sarebbe possibile basare la riforma del catasto per applicare una tassazione equa senza penalizzazioni. Ma la stessa Agenzia delle Entrate sul proprio sito aveva espresso che "l’utilizzo delle quotazioni OMI nell’ambito del processo estimale non può che condurre ad indicazioni di valori di larga massima".

Pertanto, confermare il metoto delle quotazioni OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare dell'Agenzia) che danno "valori di larga massima", e confermare gli anni di riferimento "2012-2014" senza correttivi che tenengano conto che -causa la gravosa crisi economica- proprio in questi ultimi anni il mercato edilizio non è stato coerente con gli anni precedenti, non ha fatto altro che rafforzare i dubbi sull'efficacia dei nuovi algoritmi.

Arch. Francesca Giara

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